打破住房难题：昆明国有企业收购未售商品房用于保障性住房

近年来，随着我国城市化进程的加快和人口的持续增长，住房问题已经成为城市发展的一个突出难题。尤其是在一些经济相对发达的城市，房价持续上涨，使得低收入群体和中等收入群体的住房需求难以得到满足。为了解决这一问题，昆明市通过创新举措，尝试利用国有企业收购未售商品房作为保障性住房的方式，为中低收入群体提供了更多的住房选择。本文将围绕这一举措展开分析，探讨其背景、实施路径、成效及面临的挑战，并提出进一步改进的建议。

一、住房问题的背景与挑战

住房问题一直是中国社会的一个热点话题。随着经济的发展和城市化进程的推进，尤其是在大城市，住房问题日益严峻。房价持续上涨，导致大量中低收入群体难以购买或租赁到适合自己的住房。此外，住房供应结构不合理，存在“高档商品房供给过剩，保障性住房供给不足”的情况，也加剧了这一问题。

昆明作为云南省的省会城市，近年来也面临着类似的住房难题。根据数据显示，昆明的房地产市场在过去几年经历了较快的增长，商品房价格屡创新高。然而，许多商品房开发商的开发计划和市场预期并未完全对接，导致部分商品房面临“滞销”的局面。与此同时，昆明的低收入群体在购房和租房方面面临极大的困难。

为了有效解决这一问题，昆明市政府开始积极探索通过多元化方式增加保障性住房供应。而国有企业收购未售商品房并将其转化为保障性住房的举措，正是在这种背景下应运而生。

二、昆明国有企业收购未售商品房的背景与政策支持

1. 政策背景

近年来，中国政府一直在推动保障性住房建设，尤其是在一线和二线城市，保障性住房的建设和供应成为了政府工作的重点之一。为了更好地实现这一目标，政府出台了一系列政策，鼓励包括国有企业在内的各类主体参与保障性住房建设。

在昆明，市政府为了解决住房供给与需求之间的矛盾，开始推动地方国有企业通过收购未售商品房的方式，将这些住房转化为保障性住房供给市场。通过这一方式，既能有效消化库存，又能满足低收入群体的住房需求。

2. 企业参与保障性住房的动因

昆明的房地产市场在经历了快速发展的阶段后，部分开发企业面临库存压力，未售商品房数量逐年增加。对于这些未售商品房，开发企业往往采取降价促销或继续等待市场回暖的策略。然而，受限于经济周期和市场需求变化，部分商品房的滞销现象无法得到根本解决。在这种情况下，国有企业的参与就显得尤为重要。

通过收购未售商品房，国有企业不仅能够为市场提供更多的保障性住房，同时也能够帮助房地产企业解决滞销困境，释放库存压力，实现资源的再配置。这一举措对于稳定房地产市场，缓解供需矛盾具有重要意义。

三、实施路径与操作模式

昆明国有企业收购未售商品房用于保障性住房的举措并非一蹴而就，而是经过了充分的政策设计和操作模式的探索。具体来说，主要包括以下几个方面的内容。

1. 政策引导与资金支持

昆明市政府通过出台相关政策，鼓励国有企业参与保障性住房的建设和收购。例如，政府对国有企业收购未售商品房提供财政补贴或税收优惠，以降低国有企业的经营成本。同时，政府通过设立专项资金，支持国有企业收购未售商品房，并通过购买租赁方式将这些住房分配给需要保障的群体。

2. 收购程序与价格标准

昆明国有企业在收购未售商品房时，会根据市场价格和商品房的实际情况进行综合评估。政府会对收购的商品房设定价格上限，确保收购价格符合保障性住房的成本要求，并不会过高。同时，收购的商品房将根据房屋的实际情况，经过适当的改造和翻新，确保能够符合保障性住房的使用标准。

3. 房源分配与租赁方式

收购的商品房经过改造和翻新后，昆明市政府会根据居民的住房需求情况，通过公租房、限价房、廉租房等多种方式将这些住房分配给符合条件的市民。具体的分配原则包括家庭收入、住房困难程度以及优先保障对象等，确保住房资源能够最大程度地惠及有需要的群体。

4. 监管机制与风险控制

为确保这一模式的顺利推进，昆明市政府建立了完善的监管机制。首先，政府会对国有企业的收购行为进行监督，确保企业在收购过程中遵循透明、公正的原则。其次，政府还设立了风险基金，以应对可能出现的市场波动和运营风险，保障政策的可持续性。

四、实施成效与社会反响

昆明市国有企业收购未售商品房用于保障性住房的举措自实施以来，取得了显著的成效，具体表现如下：

1. 缓解住房供应压力

通过收购未售商品房并将其转化为保障性住房，昆明市有效缓解了市场上保障性住房的供应短缺问题。尤其是在一些低收入群体住房困难的区域，这一举措为他们提供了更多的选择和机会。与此同时，未售商品房的收购也有效消化了部分房地产企业的库存，促进了市场资源的合理配置。

2. 改善了居民住房条件

保障性住房的增加使得更多的低收入家庭能够安居乐业，改善了他们的居住条件。尤其是一些原本居住在老旧小区或条件较差住房的市民，得以迁入设施更为完善、环境更为优越的保障性住房。

3. 促进了房地产市场稳定

通过这一举措，昆明市的房地产市场得到了相对的稳定。未售商品房的回笼资金和库存的减少，缓解了房地产市场的泡沫压力，为市场的健康发展创造了良好的条件。

五、面临的挑战与进一步优化的建议

尽管昆明市国有企业收购未售商品房用于保障性住房的做法取得了较好的成效，但在实际操作中仍面临一些挑战，主要体现在以下几个方面：

1. 资金压力

国有企业在收购大量未售商品房的过程中，所需的资金规模庞大。虽然政府提供了一定的资金支持，但由于保障性住房建设和运营的成本较高，资金压力依然是一个不可忽视的问题。如何平衡财政资金的投入与房地产市场的实际需求，是未来需要解决的关键问题。

2. 市场风险

房地产市场的波动性较大，收购未售商品房的风险不可忽视。如果市场需求未能恢复，或房价出现大幅下跌，可能会影响国有企业的投资回报，甚至带来财政亏损。因此，如何有效评估市场风险并制定合理的应对策略，是实施这一模式时必须考虑的因素。

3. 政策可持续性

虽然目前这一举措取得了一定的成功，但保障性住房的建设需要长期的政策支持和资金保障。如何确保政策的连续性和可持续性，避免短期行为和政策的不稳定，是需要进一步思考的问题。

六、结语

昆明市国有企业收购未售商品房用于保障性住房的创新举措，打破了传统保障性住房建设模式的局限，为解决住房难题提供了新的思路和路径。通过这一方式，不仅有效缓解了住房市场的供需矛盾，还为低收入群体提供了更为充足的住房资源。尽管在实施过程中仍面临一定的挑战，但这一模式的成功经验为其他城市提供了有益的参考和借鉴。未来，随着政策的完善和市场环境的变化，昆明市的这一举措有望在更广泛的范围内推广应用，为中国城市住房问题的解决贡献更多的智慧和力量。